L Земельные участки. Гражданский кодекс российской федерации2018 год Право собственности на земельный участок гк

Курсовая работа студентки 1 курса Алексеевой Е.Ю.

Московский новый юридический институт

Москва, 1997 г.

1. Некоторые итоги земельной и аграрной реформы

В результате проведения земельной и аграрной реформ в России с 1990 г. к настоящему времени сложились новые земельные и аграрные отношения.

Земельная и аграрная реформы неразрывно связаны. С одной стороны, земельная реформа шире аграрной; так как охватывает все земли, а не только сельскохозяйственные. С другой стороны, земельная реформа рассматривается как важная составная часть аграрной.

Эти реформы начались еще в существовавшем Союзе ССР. В принятых в апреле 1990 г. Основах законодательства о земле идея права частной собственности на землю еще не была закреплена. Вместо этого в Основы введены два новых титула права на землю: право пожизненного наследуемого владения землей и право аренды земли.

Пожизненное наследуемое владение землей не следует смешивать с правом владения как обычным правомочием в числе правомочий собственника. Это самостоятельная форма права на землю и первый шаг к праву частной собственности, ведь передача земли по наследству является одним из правомочий по распоряжению землей.

Введение права пожизненного наследуемого владения как самостоятельной формы права на землю явилось объективной необходимостью. И это право пока сохраняется как переходный институт.

Право частной собственности на землю предусмотрено впервые в 1990 г. Конституции РСФСР (ст.12). Оно было строго ограниченным: продажа гражданами земельных участков в течение десяти лет с момента их приобретения запрещалась. Продавать их позволялось только государству.

22 и 23 ноября 1990 г. в России были приняты два закона: "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", закрепивших в соответствии с Конституцией, право частной собственности граждан на землю. В результате реорганизации колхозов и совхозов в ходе реформ их члены и работники получили право на приобретение земельной доли (в установленных размерах) при выходе из колхоза или совхоза для образования крестьянского (фермерского) хозяйства. В результате возникло право частной собственности на земельную долю. Предусматривалось также предоставление земельных участков в частную собственность гражданам для личных подсобных хозяйств, жилищного и дачного строительства, членам садоводческих товариществ, собственникам автомобилей и членам гаражных товариществ.

Право частной собственности на землю со всеми указанными особенностями было закреплено в основном земельном законодательном акте, принятом 25 апреля 1991 г., - Земельном кодексе РСФСР (далее - ЗК).

Позднее право частной собственности на землю указами Президента РФ постепенно расширялось, конкретизировалось. Указом от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы" собственникам земельных долей было предоставлено право продавать свои доли до истечения десятилетнего срока: при выходе на пенсию, при передаче по наследству, при переезде в другую местность и при вложении средств в местную перерабатывающую промышленность. Доли продавались членам колхоза (работникам совхоза) либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. "О продаже земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий" установлено, что физические или юридические лица, приватизировавшие государственное или муниципальное предприятие, вправе купить и земельный участок, ранее принадлежавший данному предприятию. Собственник предприятия таким образом становился и собственником земельного участка. В таких случаях, согласно Указу, земельные участки можно продавать и иностранным юридическим и физическим лицам с установлением порядка купли-продажи земли. В этой части Указ противоречит ЗК, так как разрешает продажу земли иностранцам.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" утвердил, по существу, неограниченное право частной собственности на землю физических и юридических лиц.

Впервые земля признана имуществом, недвижимостью. Законно право собственников земельных участков и долей свободно распоряжаться ими и совершать сделки: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству, сдавать в залог, вносить в качестве взносов в уставной капитал акционерных обществ, товариществ, производственных сельхозкооперативов и других организаций.

Указом также прямо установлено, что сделки с землей регулируются гражданским законодательством с учетом земельного и экологического законодательства. Это принципиально важно, так как подчеркивается особенность земли как имущества, недвижимости, которые необходимо обязательно учитывать при регулировании.

Наконец, Конституция РФ, принятая на референдуме 12 декабря 1993 г., в ст.9 и 36 закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и, как сказано в Конституции, "иные формы". Государственную и муниципальную собственность, в отличие от частной, называют публичной собственностью.

Таким образом, в ходе земельной и аграрной реформ сложились новые формы права собственности и других прав на землю, новые субъекты земельных и аграрных отношений.

Новый Гражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятив регулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация с регулированием земельных отношений: указанная глава 17 ГК не введена в действие и должна вступить в силу после принятия нового ЗК. Но ЗК почти на две трети отменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации". В результате создан огромный правовой вакуум: страна более двух лет живет практически без Земельного кодекса. Указ не соответствует ст.90 Конституции РФ, в которой сказано, что указы Президента не должны противоречить закону. Необходим скорейший выход из создавшегося положения и принятие нового ЗК.

В соответствии с Указом Президента РФ "Об Основных Положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" начался новый этап приватизации земель. Характерно, что Госдума не утвердила Закон, и тогда Президент утвердил Основные Положения своим Указом. В Основных Положениях содержатся два раздела ("4" и "410"), специально посвященные приватизации земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества. Таким образом, промежуточные цели и задачи земельной и аграрной реформ - создание множественности форм права на землю и аграрных формирований - достигнуты. Однако, проблемы сельского хозяйства и АПК не решены, наоборот, сельскохозяйственное производство, к сожалению, продолжает снижаться.

2. Взаимодействие Гражданского кодекса и земельного законодательства

Вопрос о взаимодействии гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений имеет большой научный и практический интерес. Именно здесь четко и ярко проявляются особенности земли как имущества, недвижимости, как объекта земельных отношений и осуществления их правового регулирования гражданским и земельным законодательством.

В ст.3 ГК сказано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других актах земельного законодательства нормы ГК:

во-первых, могут воспроизводиться (полностью или частично), не вступая в противоречие с нормами ГК;

во-вторых, они могут и должны развиваться, конкретизироваться с учетом особенностей регулирования земельных отношений, опять-таки, не вступая в противоречие с ГК. В первую очередь, с нормами о праве собственности и других правах, о сделках с землей и др.;

в-третьих, могут и должны содержать сугубо "свои" земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК.

К последним относятся, главным образом, специальные земельно-правовые нормы публично-правового характера:

О компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений;

О государственном учете земель;

О государственном земельном кадастре и мониторинге;

О государственной специальной регистрации прав на землю;

Об установлении состава и категорий земель и переводе их из одной категории в другую, их разграничении по целевому назначению;

О государственном контроле за использованием и охраной земель;

Об ответственности за нарушение земельного законодательства и др.

Возмещение имущественного ущерба, причиненного собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земли производится в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Таким образом, видно, что ГК дает свободу ЗК в регулировании земельных отношений. Это свидетельствует, по существу, о том, что все статьи главы 17 и другие статьи ГК, касающиеся земельных отношений, могут воспроизводиться и развиваться, конкретизироваться в земельном законодательстве, не вступая в противоречие с ГК.

Это относится не только к указанным статьям главы 17, но и ко многим другим.

Назовем их:

Ст.23 - о гражданах как субъектах гражданских и земельных отношений;

Все положения гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений - юридических лицах;

Ст.257 - о фермерских хозяйствах;

Статьи гл. 6 - об объектах гражданских прав (в частности, ст.129, в которой имеется прямая отсылка к земельному законодательству по вопросу о допущении оборота земли как особого объекта, и ст.131 - о специальной регистрации);

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Сноска исключена. - Федеральный закон от 16.04.2001 N 45-ФЗ.

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. Утратил силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.
2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
(в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

1. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
3. Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
(п. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Статья 270. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Примечание:
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ)

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Часть вторая утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Примечание:
О некоторых вопросах практики по делам об установлении сервитута на земельный участок см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
(п. 6 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Примечание:
По вопросу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд см. также пункт 2 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.
В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.
5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Примечание:
О подготовке и заключении соглашения об изъятии земельного участка см. пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Статья 280. Пользование и распоряжение земельным участком, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

1. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Статья 283. Утратила силу с 1 апреля 2015 года. - Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)

1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.
3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Сноска исключена. — Федеральный закон от 16.04.2001 N 45-ФЗ.

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. Утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

(в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

(в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2.

3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

1. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 270. Утратила силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Часть вторая утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

4. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

5. Утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.

(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 — 282 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

1. Утратил силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Комментарии к статье 261 ГК РФ

1. Земельный участок является объектом недвижимости и в соответствии со ст. 128 ГК РФ - объектом гражданских прав. Земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границы. Таким образом, установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Установление границ производится в определенном порядке, в частности межеванием.

При постановке земельного участка на кадастровый учет используются сведения о ранее учтенных земельных участках и сведения о сформированных частях земельных участков, оформленных и виде их описаний. Описание представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.

Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей. Описание содержит чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты (Требования к оформлению документов о межевании представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденные Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 // БНА РФ. 2002. N 48).

2. Правом собственности охватывается лишь плоскость земельного участка, поверхностный (почвенный) слой, а также находящиеся на участке водоемы, лес и растения.

То, что находится под и над земельным участком, может быть использовано собственником постольку, поскольку иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами. Это означает, что воображаемый "столб", уходящий вверх и вниз от земельного участка, не принадлежит собственнику участка. Собственник пользуется тем, что находится в этом пространстве в силу принадлежности ему самого участка, и потому имеет на это больше оснований, чем иные лица. В ст. 40 ЗК указывается на право собственника использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы. Если специальными законами (о недрах, воздушном пространстве и т.д.) будут установлены специальные правила, регулирующие использование этого пространства, собственник должен будет подчиниться им. В ст. 261 не предусматривается каких-либо преимуществ, предоставленных собственнику земельного участка в отношении недр или воздушного пространства, находящегося над его участком.

3. Указание на то, что пользование участком должно осуществляться без нарушения прав других лиц, по существу повторяет норму п. 3 ст. 209 ГК РФ.

Если иное лицо будет использовать недра или воздушное пространство над участком собственника, не имея на то прав, а лишь ссылаясь на то, что это пространство не принадлежит собственнику земельного участка, то собственник вправе требовать прекращения таких действий, поскольку они создают ему помехи или неудобства (ст. 304 ГК РФ).

4. В соответствии со ст. 6 ЗК земельный участок является делимым, если может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Федерации в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве.

Поскольку хозяйственное назначение участка тесно связано с его специальным назначением, отражаемым в присвоенной участку категории, следует признать, что раздел участка может привести к утрате им хозяйственного назначения в смысле ст. 133 ГК РФ. В этом случае участок должен быть отнесен к категории неделимых вещей. При изменении категории земельного участка он может быть признан делимым. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в административном порядке (ст. 8 ЗК).

В то же время указанный в ст. 6 ЗК такой объект земельных отношений, как часть участка, по-видимому, не может считаться объектом гражданских прав, поскольку речь идет о неделимом земельном участке.

5. Не является объектом гражданских прав и такой объект земельных отношений, как земля (земли), указанный в ст. 6 ЗК, поскольку он не обладает признаками, предусмотренными в ст. 260 ГК РФ.

) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В гражданском законодательстве основания возникновения гражданских прав перечислены в ст. 8 ГК РФ, а основания приобретения права собственности в гл. 14.

Анализ норм гражданского законодательства показывает, что основаниями возникновения права частной собственности на земельные участки могут служить разнообразные юридические факты, как правило, образующие сложные фактические составы. Образование последних в основном связано с общим правилом п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Оставив в стороне такой , как государственная регистрация прав на недвижимое имущество, рассмотрим иные юридические факты, являющиеся основанием возникновения права частной собственности на земельные участки.

Во-первых , наиболее распространенным основанием возникновения права частной собственности на землю выступают сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением. Статья 8 предусматривает, что основанием возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно к земельной собственности такой возможности не усматривается.

Во-вторых , право частной собственности на землю может возникнуть из актов государственных органов и органов местного самоуправления. Данное основание имеет значение для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании решения соответствующего органа. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату. В отдельных случаях, когда это прямо предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно. Например, возможность бесплатного предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категорий. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и др.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В случае, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются за плату, наряду с решением органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка юридический состав образует также договор купли-продажи земельного участка.

В-третьих , право частной собственности на земельный участок может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может быть решение о признании права на земельный участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 3К РФ. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

В-четвертых , закон также допускает приобретение земельных участков по таким основаниям, как наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и приобретательная давность.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных Кодексом. При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В случае если наследников несколько, то земельный участок переходит к ним на праве общей собственности. Раздел земельного участка осуществляется с учетом требований ст. 1182 ГК РФ.

В-пятых , основанием приобретения нрава собственности на земельный участок может служить приобретательная давность. В соответствии с нормой ст. 234 Г К РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Основания прекращения права собственности граждан на землю.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право частной собственности на земельный участок прекращается:

• при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
• при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
• в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законом.

Наиболее распространенным основанием прекращения права собственности является отчуждение собственником своего земельного участка. Такое отчуждение осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством с учетом ограничений, предусмотренных ЗК. Отчуждение может происходить на основании договоров купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ). В соответствии сп. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Земельный участок может быть изъят у собственника. В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных в данной статье. Среди перечисленных в Кодексе оснований для принудительного изъятия имущества имеют место как общие (применяемые к любому имуществу), так и специальные (применяемые к отдельным его видам).

В качестве общих оснований изъятия имущества служат: обращение на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ), отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238), реквизиция (ст. 242), конфискация (ст. 243).

Наряду с перечисленными статьями к изъятию земельных участков применяются ст. 50 и 51 ЗК РФ.

В числе специальных оснований для принудительного изъятия земельного участка следует назвать:

• государственные или муниципальные нужды (ст. 282 ГК РФ);
• неиспользование его по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ);
• использование его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. О принятии решения и его регистрации орган, принявший его, извещает собственника земельного участка. Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ уведомление должно быть письменным и произведено не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.

Объектом выкупа может быть только земельный участок целиком, выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом, однако, он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Собственник вправе выразить свое согласие на выкуп у него земельного участка в любой момент после его уведомления. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен позднее трех лет с момента направления собственнику уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка либо до истечения одного года с момента получения его собственником, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).

Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст. 285 ГК РФ). Грубое нарушение правил рационального использования земли, в частности, может выражаться в использовании его не в соответствии с целевым назначением или в использовании, приводящем к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Решение об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284-285, принимает орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный земельным законодательством. Земельным законодательством также устанавливается порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд. Исключительно судебный порядок изъятия земельного участка в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет предусмотрен п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Связь прав на земельный участок с правами на находящиеся на нем здания (сооружения)

Согласно действующему российскому гражданскому законодательству земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение, строение) являются самостоятельными объектами права. Однако между ними законодательно закреплена тесная правовая связь, которая выражается в следующем.

Во-первых , в необходимости для возникновения прав на здание (сооружение) наличия прав на земельный участок, находящийся под ним.

Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что для приобретения права собственности на недвижимое имущество необходимо соблюдение ряда условий. Одним из таких условий является наличие права использовать земельный участок для размещения на нем данного недвижимого имущества. Таким правом в первую очередь обладает собственник. Согласно положениям ст. 363 ГК РФ и сг. 40 ЗК РФ собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Это право осуществляется при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил (нормативов), а также требований о назначении земельного участка.

Собственник также может разрешать строительство на своем участке другим лицам, не теряя при этом права собственности, а лишь ограничивая его. В этом случае собственником недвижимости становится субъект, не являющийся собственником земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Таким образом, собственник земельного участка, если он согласен с возведением на его земельном участке другим лицом объекта недвижимости и последующим приобретением этим лицом нрава собственности на этот объект, должен передать такому лицу правомочие пользования земельным участком либо его частью, находящейся под этим объектом. Данное правомочие будет являться элементом либо вещных прав, либо обязательственных.

Возможность принадлежности на том или ином праве земельного участка либо его части собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения зависит от того, кто является, с одной стороны, собственником земельного участка и, с другой стороны, собственником здания, строения, сооружения. Если с обеих сторон выступают частные лица, то в этом случае можно вести речь лишь об обязательственном праве (праве аренды, праве безвозмездного пользования). Если же собственником земельного участка выступает государство либо муниципальное образование, то к обязательственным правам добавляются и ограниченные вещные.

Отсутствие права собственности на земельный участок под зданием (сооружением) ни в коей мере не ограничивает право собственности на это здание или сооружение. Так, в соответствии с п. 3 ст. 271 собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

• признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо
• установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Наряду с правом пользования частью земельного участка собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Во-вторых , при включении данных объектов в имущественный оборот судьба данных объектов подчинена действию двух принципов: принципа следования, в соответствии с которым земельный участок следует судьбе расположенного на нем здания, строения, сооружения, и принципа сохранения прав на здание, сооружение при переходе прав на земельный участок.

Первое правило является частным случаем общего правила, согласно которому переход права собственности на имущество не лишает третьих лиц, обладающих ограниченными правами на него, таких прав. Так, согласно п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Аналогичное право действует и применительно к обязательственным правам. Например, в соответствии с п. 1 ст. 617 переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В отношении зданий, сооружений это правило закреплено в ст. 653 ГК РФ. Подобное положение содержится и в ст. 675 ГК РФ применительно к договору найма. Придерживаясь этого общего правила, законодатель установил, что переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (абз. 2 п. 2 ст. 271).

Что касается второго правила, то оно нашло свое отражение в достаточно большом числе норм в ГК РФ и ЗК РФ. В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 271 при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 35 3К РФ с той лишь разницей, что в нем говорится не о праве пользования, а о праве использования. Такую замену термина следует объяснить тем, что, как уже указывалось, ГК РФ отождествляет данное право пользования с правом постоянного (бессрочного) пользования, а это входит в противоречие с положениями ст. 20 3К РФ.

В-третьих , по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения без отчуждения земельного участка, на котором они находятся, и наоборот, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Исключение составляют случаи отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. В этой связи, как указано в п. 11 упоминавшегося выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.